Der Begriff Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt aus dem Bauwesen. Sie wird dann benötigt, wenn eine Immobilie aus mehreren getrennten Wohneinheiten besteht und diese jeweiligen getrennten Wohneinheiten unterschiedliche Eigentümer haben sollen.

Voraussetzung dafür ist immer, dass die getrennten Wohneinheiten auch jeweils einen getrennten und eigenen Zugang haben. Eine Wohneinheit und somit eine Wohnung ist nur dann gegeben, wenn diese eine verschließbare Eingangstür hat, nicht als Durchgangswohnung für das Erreichen andere und nicht zur Wohneinheit gehören der Räume dient und wenn sie ein Bad und eine Küche hat. Die Wohneinheit muss bewohnbar sein und darf beispielsweise nicht nur aus einem einzelnen Zimmer bestehen, in dem weder ein Wasseranschluss noch ein Abwasseranschluss vorliegt.

Wer benötigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von Wohneigentümern benötigt, die Mehrfamilienhäuser besitzen und die ihre Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilen möchten. Nicht jeder Eigentümer von einem Mehrfamilienhaus behält alle Wohnungen im eigenen Bestand. Viele Eigentümer veräußern entweder alle Wohnungen des Mehrfamilienhauses oder nur einen Teil. Die Wohnungen werden verkauft, um sie zu Geld zu machen und um das Geld dann anderweitig einzusetzen. Die Gründe dafür sind sehr verschieden und spielen auch keine Rolle dafür, warum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt wird. Der Eigentümer muss diese Gründe bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch nicht benennen.

Damit die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohneinheiten bescheinigt werden kann, müssen diese innerhalb des jeweiligen Gebäudes eine deutliche bauliche Trennung aufweisen. Dazu gehören selbstverständlich Decken und Wände. Zudem eine Eingangstür, die abschließbar ist. Und natürlich auch die bereits erwähnte Küche und das Badezimmer.

Unser Hinweis: Bei Altbauten war es in früheren Zeiten oftmals gang und gäbe, dass die Toilette für die Wohneinheit nicht in der Wohnung inkludiert war, sondern auf halber Treppe. In der heutigen Zeit sind diese baulichen Differenzen in der Regel ausgeglichen. Liegt jedoch ein solcher Fall vor, dann gehört die Toilette, die auf halber Treppe oder außerhalb der Wohneinheit liegt, selbstverständlich mit zur Wohneinheit dazu. Ebenso wie Kellerräume, die der Wohneinheit exakt zugeordnet werden können. Auch Garagen und Stellplätze werden im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Wohneinheit hinzugezählt. Auch wenn diese nicht in der Wohneinheit direkt inkludiert sind.

Wie wird angezeigt, was zur Wohneinheit gehört?

Um solche Besonderheiten kenntlich zu machen, ist es wichtig, dass bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprechende Merkmale genau gekennzeichnet werden. Und zwar auf den Unterlagen, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereicht werden müssen.

Baupläne müssen genau zeigen, welche Räumlichkeiten und auch Nebengelässe alles zur Wohneinheit gehören. Dafür muss eine deutliche Kennzeichnung in Form von einer Nummerierung erfolgen, die umkreist wird. Genaue Angaben dazu haben wir im entsprechenden Unterkapitel hinterlegt.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Eintrag ins Grundbuch

Normalerweise weiß jeder Verkäufer von Eigentumswohnungen, dass er für den Verkauf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Denn nur mit Hilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der neue Eigentümer der Wohnung diese auch ins Grundbuch eintragen lassen. Ein Verkauf ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann somit folglich kaum stattfinden. Findet er doch statt, würde spätestens der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehen. Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann sichergestellt werden, dass eine herkömmliche Führung des Haushalts in der durch den Beleg bezeichneten Wohnung möglich ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung garantiert somit auch, dass eine Wohnung als solches auch nutzbar ist.

Richtlinien für die Beantragung

Beantragt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung immer schriftlich. Das geht wie bei allen behördlichen Abläufen nicht ausschließlich mit einem einfachen handgeschriebenen Zettel. Es müssen Unterlagen beigefügt und ein gewisser Ablauf berücksichtigt werden. Zudem muss unterschieden werden zwischen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohneigentum und für Teileigentum.

Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht möglich, einen Kaufvertrag über eine Wohnung abzuschließen und es ist auch nicht möglich, diesen beim Notar zu verifizieren und die Eigentumswohnung am Ende ins Grundbuch des neuen Eigentümers eintragen zu lassen. Der Verkäufer der Eigentumswohnung muss sich deshalb rechtzeitig um das Ausstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung kümmern. Diese Bescheinigung kann nicht einfach bei der Bauaufsicht abgeholt werden. Die Bearbeitungszeit kann unter Umständen bis zu drei Monaten dauern. Deshalb ist eine frühzeitige Beantragung wichtig, um am Ende den Kauf zeitnah und sicher abwickeln zu können.